Значительные размеры доходов и расходов при покупке и продаже недвижимости определяют их налогообложение как одно из главных в личных финансах. Как учитывать доходы в зависимости от срока владения недвижимостью, ее приобретения по кредитному договору (ипотеке), в порядке дарения (наследования), как подать налоговую декларацию, об этих вопросах в статье ниже.

Общим правилом для налогообложения доходов от продажи частной недвижимости является период ее владения после покупки (постройки).

Если при продаже недвижимости после ее покупки (постройки) прошло:

• более 5-ти лет, доходы от продажи не облагаются налогом на доходы физических лиц и не декларируются;
• менее 5-ти лет, собственник недвижимости обязан заполнить декларацию по полученным доходам и понесенным расходам и, в случае необходимости, уплатить налог.

Срок владения недвижимостью в 5 лет определяется с января года, следующего за годом ее покупки (постройки). Например, при покупке недвижимости в марте 2017 года, 5 лет истекают после 31 декабря 2022 года. То есть при продаже такой недвижимости в 2023 году, налоговая декларация не подается и налог на доходы физических лиц не уплачивается.

В случае, если 5 лет не истекли после приобретения (постройки) недвижимости, применяется следующий порядок определения налогооблагаемой суммы и налога при ее продаже:

1. Базой для исчисления налога является доход, представляющий собой разницу между доходом от продажи недвижимости и расходами, подлежащими вычету, увеличенными на сумму амортизационных списаний.

Доход от продажи недвижимости определяется как разница между ценой продажи и ценой покупки недвижимости, указанных в договорах купли-продажи (не менее рыночной стоимости).

К расходам, подлежащим вычету из налогооблагаемой базы, относятся документально подтвержденные расходы, увеличившие стоимость недвижимости во время владения ею, например, определенные виды ремонта, оборудования, модернизации.

В случае недвижимости, полученной в порядке наследования (дарения), к документально подтвержденным расходам относится также сумма налога на наследство (дарение).

2. Применяется налоговый вычет в размере расходов, направленных на собственные жилищные цели:

* Расходы на собственные жилищные цели могут быть в Польше, также в странах Европейского Союза, Европейской экономической зоны или Швейцарской Конфедерации (в соответствии с применимыми международными и налоговыми соглашениями).

3. Амортизационные отчисления учитываются только если недвижимость относится к кооперативному праву собственности или является жилым зданием (домом, помещением). Списание амортизации может быть при следующих условиях относительно недвижимости:

• находится в собственности или совместном владении налогоплательщика,
• срок использования превышает один год,
• пригодна к использованию,
• используется налогоплательщиком для его предпринимательской деятельностью.

Право на учет амортизационных отчислений заканчивается в 2022 году по зданиям и жилым помещениям, приобретенным или построенным до 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года амортизационные отчисления по зданиям и жилым помещениям в состав налоговых расходов не включаются.

Пример. Приобретенная в 2019 году квартира стоимостью 400.000 зл. с использованием кредита в размере 200.000 зл., была продана в 2022 году по стоимости 600.000 зл. Расходы на ремонт, улучшившие состояние недвижимости, составили 25.000 зл. Расходы (юридические, нотариальные, агента) составили 25.000 зл. Собственник квартиры рассматривает два варианта в 2022 году: погасить кредит (ипотеку) без приобретения недвижимости (например, с использованием в дальнейшем квартиры в аренду) или купить недвижимость стоимостью 700.000 зл. в течение 3-х лет.

Таблица – Расчет налога на доходы физических лиц после продажи недвижимости при сроке владения ею до 5-ти лет, зл.

* Для покупки новой недвижимости может быть использован кредит (ипотека).

4. Заполнение и подача декларации, уплата налога.

При продаже недвижимости со сроком владения до 5-ти лет декларация подается независимо от того, получен доход или понесены убытки от такой продажи.

Заполняется декларация PIT-39 с приложениями, на основе которой уплачивается налог на доходы в размере 19%.

Если в ранее поданной декларации с покупкой недвижимости в последующие 3 года сумма покупки уменьшается или не происходит такая покупка, то подается корректировочная декларация и уплачивается причитающийся налог с процентами.

Декларацию PIT-39 можно подать в электронной форме через веб-сайты:e-Deklaracje и Twój e-PIT. Декларацию также можно подать через веб-сервис: e-pity.pl.

Декларацию PIT-39 в бумажной форме можно подать в налоговом офисе или отправить почтой.

Декларация PIT-39 подается в период с 15 февраля до 30 апреля года, следующего за годом получения налогооблагаемых доходов от продажи недвижимости. По доходам, полученным в 2022 году, декларация подается и налог уплачивается до 2 мая 2023 года.

Более полная информация о налогообложении доходов от продажи недвижимости на сайте Налогового офиса и веб-сервисе по заполнению деклараций по налогу на доходы физических лиц.

Положения по налогообложению доходов от продажи недвижимости на основе закона: Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Налогообложение доходов по коммерческой недвижимости происходит по другим правилам.